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1. Introdução

Este artigo tem como objetivo apresentar as pessoas que não possuem formação jurídica os principais requisitos dão condição de validade aos contratos e em seguida apresentar um modelo de contrato.

Os requisitos de validade de um contrato servem para trazer segurança aos contratantes e aos terceiros interessados.

Dessa forma, torna-se de suma importância que todos aqueles que forem celebrar um contrato, seja de compra e venda, promessa de compra e venda, locação/aluguel, comodato, incorporação imobiliária, alienação fiduciária, arrendamento mercantil, comissão, empreitada, corretagem, dentre outros, fiquem atentos a tais requisitos, pois estes se aplicam a qualquer contrato, sendo a base para todos.

2. Do Fundamento Legal

A base legal dos elementos de validade de qualquer contrato está insculpido no artigo 104 e 166, ambos do Código Civil:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;

II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III – forma prescrita ou não defesa em lei.

Do referido enunciado, podemos extrair explicitamente e implicitamente que para um contrato ser válido as partes devem possuir capacidade civil; o objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável; forma prescrita ou não proibida pela lei; licitude do motivo determinante, comum as partes; ausência de requisito formal exigido pela lei; inexistência de fraude à lei imperativa; ausência de expressa declaração nulidade ou proibição, ou a existência de previsão de outra sanção, se presentes tais vícios; inexistência de simulação ou presença de transparência ou lealdade e consentimento.

A seguir vamos analisar cada um deles.

3. Capacidade das partes

O primeiro requisito de validade de qualquer contrato é a capacidade civil das partes em poder celebrar um contrato.

Partindo dessa premissa, o artigo 166, I, do Código Civil estabelece que o contrato celebrado por pessoa absolutamente incapaz é nulo 

O Código Civil estabelece que o menor de 16 anos é absolutamente incapaz e que os maiores de 16 anos, os ébrios habituais, os viciados em tóxico, aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade e os pródigos são relativamente incapazes.

Para que certos atos, como alienação de bens, os relativamente incapazes dependem de assistência do representante legal, bem como a autorização do juiz.

4. Objeto lícito, possível, determinado ou determinável

Quanto ao objeto, este deve estar revestido de licitude, ou seja, para que o contrato seja lícito, ou objeto deste não pode ofender a moral, a ordem pública e aos bons costumes.

Os contratos ilícitos, a partir dessa premissa, são, por exemplo: contratos que favorecem a usura, jogos de azar, os que estipulam concubinato e excluem os direitos de família.

Em sequencia, o objeto deve ser possível, ou seja, deve ser realizável, deve ser possível a sua efetivação, não sendo possível um objeto que jamais seja possível a sua efetivação. 

Um exemplo é a hipótese de se contratar um pacote de viagens para um local impossível de se atingir, ao menos até o presente momento.

O contrato deverá ter seu objeto determinado ou determinável, isto é, o objeto deve ser passível de identificação, localização, percebido, medido e aferido. 

Esse último elemento é de suma importância, pois é sem sentido um contrato que estipule um objeto que possa ser confundido com outros, ou que sua descrição e individualização se torne impossível, tal como a venda de um pedaço de uma propriedade, sem estipular o local, área e sua concreta identificação.

5. Forma prescrita ou não defesa em lei

Forma prescrita quer dizer que quando a lei estipular uma forma específica para a elaboração de um contrato, ou seja, uma forma especial, tal forma deve ser observada sob risco do contrato ser nulo e não defeso em lei, quer dizer que o contrato será nulo quando a própria lei assim estipular, por exemplo os contrato de casamento proibidos no artigo 1.521 do Código Civil:

Art. 1.521. Não podem casar:

I – os ascendentes com os descendentes, seja o parentesco natural ou civil;

II – os afins em linha reta;

III – o adotante com quem foi cônjuge do adotado e o adotado com quem o foi do adotante;

IV – os irmãos, unilaterais ou bilaterais, e demais colaterais, até o terceiro grau inclusive;

V – o adotado com o filho do adotante;

VI – as pessoas casadas;

VII – o cônjuge sobrevivente com o condenado por homicídio ou tentativa de homicídio contra o seu consorte.

6. Licitude do motivo determinante, comum a ambas as parte

A ilicitude do motivo determinante diz repetidos a razão que levou as partes a celebrar o contrato, conduzindo a uma análise subjetiva da vontade. Assim, mesmo que todos os outros requisitos estejam cumpridos, quando o contrato nasce de desígnio imoral ou ilícito.

A título de exemplo, quando abre-se uma pessoa jurídica, observando todos os ditames legais, com objeto lícito, mas que na verdade explora atividades ilícitas tais como: Proxenetismo, lenocínio, rufianismo ou cafetinagem, tal contrato é nulo, pois por traz da aparência de legal, existe um motivo determinante ilegal. 

7. Inexistência de fraude a lei imperativa

Primeiramente, devemos distinguir o que é lei imperativa “absoluta” ou relativa. A lei imperativa é aquela não deixa alternativa ou margem para tal, como do Código Civil ao tratar do casamento.

Já as leis imperativas relativas, abrem margens para alternativas, exemplo é a emancipação de filho menor.

Sendo imperativa, ainda podem ser classificadas como “coativas” ou “cogentes”, e como não imperativas as “supletivas” ou “permissivas” – as primeiras impõe aos indivíduos a submissão incondicionada (leis penais), e a segunda dá margem a liberdade de escolha (lei de doação de órgãos).

Exemplo de fraude a lei imperativa é transferência da totalidade do patrimônio, sem a presença do cônjuge, a um dos herdeiros, simulando contrair dívidas em proveito da família, mas na verdade está antecipando herança total, desrespeitando a regra de disponibilidade de 50% do patrimônio. 

8. Ausência de expressa declaração de nulidade ou proibição, ou a existência da previsão de outra sanção, se presentes tais vícios

A lei pode declarar que determinadas situações causam a nulidade do negócio jurídico. Nesse caso, a lei autoriza que determinado negócio jurídico possa ser celebrado, porém, em sequencia, regula, restringindo e estabelecendo que determinadas situações causam a nulidade do contrato.

Temos como exemplo a lei de locações que em seu seu artigo 45 preconiza que as cláusulas que visem elidir os objetivos da referida lei, são nulas de pleno direito.

Desse enunciado extra-se que qualquer cláusula que vise corromper a intenção da lei como um todo, são nulas, observe que nesse caso não anula o contrato, mas somente tais cláusulas.

9. Inexistência de simulação ou presença da transparência e lealdade

O conceito de simulação pode ser explicada com a seguinte proposição do ilustríssimo doutrinador Clóvis Beviláqua: “A declaração enganosa da vontade, visando a produzir efeito diverso do ostensivamente indicado”.

Um exemplo de simulação é a reunião de duas pessoas para a constituição de sociedade empresária, uma integraliza o capital social com R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) e a outra integraliza com um imóvel avaliado em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) para a compra e venda de artigos esportivos.

Até aí, tudo perfeito. Ocorre que, após três meses, ambos encerraram as atividades, que na verdade nunca ocorrera, e aquele que integralizou suas quotas em dinheiro, ficou com o imóvel, e aquele que integralizou com o imóvel, ficou com o dinheiro.

Nesse caso, houve a simulação, pois ambos os sujeitos não tinham interesse em constituir uma sociedade empresária para a comercialização de artigos esportivos, nas verdade, eles estavam em busca de burlar a tributação do ITBI na operação de compra e venda de imóveis

10. Consentimento

Por fim, vamos discorrer sobre o consentimento. Tal requisito não está expresso na legislação pertinente aos contratos, porém, extrai-se que sua aplicabilidade é inerente aos contratos, pois pressupõe-se que do encontro de duas ou mais pessoas, com o escopo de celebrar um contrato, deve haver o consentimento, com o fito de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos.

De forma bem simples, o contrato não se forma sem o acordo de vontades, sendo que, provado a ausência de consentimento, nulo é o contrato.

A declaração de vontade pode ser expressa ou tácita. Expressa quando o sujeito externaliza sua vontade, de forma que todos podem perceber a sua intenção. Tácita é quando em determinadas circunstâncias, presumi-se que a vontade do sujeito é essa ou aquela, resultando em uma indicação de vontade, ex: quando a lei dá preferência ao inquilino na compra, caso este não se manifeste em trinta dias, o silêncio importará no desinteresse.

11. Conclusão

Buscou-se com o este sintético artigo apresentar aos leitores os requisitos mínimos de validade dos contratos.

Devemos lembrar que existem outros requisitos, estes são apenas as premissas gerais para aqueles que querem confeccionar um contrato, o façam observando minimamente os requisitos de validade, lembrando sempre que cada caso merece ser analisado sob um ótica única, podendo ser necessário a inserção de cláusulas específicas.

Vamos ver um modelo de contrato de promessa de compra e venda.

MODELO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COM SINAL (ARRAS)

Pelo presente instrumento particular de PROMESSA DE COMPRA E VENDA, de um lado, os PROMITENTES VENDEDORES, nomeados e qualificados na cláusula 01,  doravante designados simplesmente VENDEDORES, senhores e legítimos  possuidores  do IMÓVEL mencionado na cláusula 03, adquirido de conformidade com a matrícula nº……………..  no Cartório de Registro de Imóveis de …….. , e, do outro lado, o PROMISSÁRIO COMPRADOR nomeado e qualificado na cláusula 02, doravante designado simplesmente COMPRADOR,  e que os VENDEDORES prometem VENDER ao COMPRADOR e este  convenciona   ADQUIRIR-LHE,  o imóvel descrito no item 03,  pelo preço certo e ajustado de: R$ …………………… (………. reais),nos termos e condições estipulados no item 04,  que mutuamente OUTORGA (M) e aceita(m) a saber:

01 – VENDEDORES

(nomes, estado civil, nacionalidade, profissão, identificação, endereço)

02 – COMPRADOR

(nome, estado civil, nacionalidade, profissão, identificação, endereço)

03 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

(endereço, número, cidade, estado, metragem, benfeitorias, se há financiamento ou não, saldo devedor de financiamento, matrícula, cartório)

04 – FORMAS E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

PREÇO TOTAL R$………..,  que serão pagos da seguinte forma:

R$……………….,  neste ato, a título de Sinal e Princípio de Pagamento, através de cheque número …….. do banco ………, entregue ao VENDEDOR pelo COMPRADOR.

R$………………..

R$………………..

05 – DAS PENALIDADES

5.1. – O COMPRADOR, ocorrendo a falta de liquidação nos seus respectivos vencimentos de qualquer das parcelas do preço e/ou demais encargos inclusive se houver descumprimento das demais cláusulas e condições neste instrumento, sujeitar-se-á  ao pagamento de juros moratórios de 1% (hum por cento) ao mês ou fração mensal, atualização monetária pelo IPCA-IBGE, multa penal de 2% (dois por cento) sobre os valores devidamente corrigidos, além de honorários advocatícios usuais, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial, sem prejuízo das demais cominações previstas neste instrumento.

5.2. – Em caso de desistência por parte dos VENDEDORES, estes  devolverão os valores recebidos como Sinal e Princípio de Pagamento em dobro, atualizado monetariamente pelo IPCA-IBGE, juros e honorários advocatícios. Se a desistência ocorrer por conta do COMPRADOR, este perderá o valor dado como Sinal e Princípio de Pagamento, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial e sem prejuízo das demais cominações previstas neste instrumento.

06 – DECLARAÇÕES FINAIS

6.1. – O COMPRADOR, concorda que todos os emolumentos com a escritura definitiva, registro de cartório,  imposto de transmissão, taxas  e demais despesas inerentes, corram exclusivamente por sua conta.

6.2. – Os  VENDEDORES  comprometem-se desde já a providenciarem  todas as quitações  fiscais do referido imóvel e a documentação para transferência definitiva no prazo de ……. dias contados a partir de ………..

6.3. –  A posse do imóvel dar-se-á ………………….  

6.4. – Os VENDEDORES declaram fazerem a presente venda, sempre boa, firme e valiosa que responderão, se chamados, pela evicção de direito, na forma da lei.

6.5.- Os VENDEDORES  se comprometem a entregarem todas as taxas e encargos incidentes sobre o referido imóvel,  em dia,  tais como IPTU, Condomínio, Água e Luz.

6.6.  – O presente  instrumento é  celebrado em caráter irrevogável e irretratável, salvo nos casos de inadimplemento contratual, estando as partes incursas nos Artigos 417 a 420 do Código Civil  Brasileiro.

6.7. –  O COMPRADOR  cabe a análise de todos os documentos inseridos nesta negociação, inclusive as certidões pessoais dos VENDEDORES,  responsabilizando-se integralmente por esta verificação.

6.8. – Ficam os VENDEDORES  obrigados a pagarem a comissão sobre a venda do imóvel, o que ocorrerá no mesmo ato  do recebimento do sinal e princípio de pagamento.

6.9. – Fica eleito o foro de ………. para solução de quaisquer duvidas ou litígios decorrentes deste contrato, renunciando os contratantes a qualquer outro que venham ter, por mais privilegiado que seja.

6.10. – O presente instrumento obriga em todos os seus termos, itens e condições os contratantes por si,  seus bens, herdeiros ou  sucessores,  a qualquer título. 

E, assim, por se acharem justas e contratadas, as partes assinam o presente contrato em 03(três) vias de  igual  teor e forma,  para um só efeito, à vista das 02 (duas) testemunhas abaixo, que a tudo assistiram e atestam.

Local e data:

_________________________                     ____________________________

Vendedor                                                      Vendedor

_________________________                     ____________________________

Comprador                                                    Comprador

Testemunhas:

________________________                       ____________________________

Nome e RG