Introdução
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem sido um tema recorrente de disputas judiciais, especialmente em situações de alienação fiduciária. Recentemente, uma decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), no processo de nº 0708775-34.2023.8.07.0018, patrocinado pelo escritório Larsen Nunes – Advocacia & Consultoria, trouxe luz sobre a base de cálculo desse imposto, em um caso onde o valor do imóvel dado em garantia substancialmente excedia o valor do negócio jurídico subjacente. Este artigo discute o entendimento dos magistrados que favoreceu a base de cálculo do ITBI ser o valor do negócio jurídico, isto é, o valor do empréstimo, e não o valor venal do imóvel. Este posicionamento jurídico não apenas reflete uma interpretação justa da legislação tributária mas também promove um significativo benefício econômico para os contribuintes.
Contexto
A questão central reside na interpretação da base de cálculo do ITBI em situações onde um imóvel é dado em garantia em uma operação de alienação fiduciária. Tradicionalmente, o Fisco tem buscado calcular o ITBI com base no valor venal do imóvel, uma prática que pode levar a cobranças desproporcionais do imposto, especialmente em casos onde o valor da transação real, ou seja, o valor do empréstimo, é significativamente inferior ao valor do imóvel.
O caso em questão envolveu um imóvel avaliado em R$ 6.347.863,00 (seis milhões, trezentos e quarenta e sete mil reais e oitocentos e sessenta e três reais), enquanto o valor do negócio jurídico, o empréstimo que motivou a alienação fiduciária, era de R$ 305.450,47 (trezentos e cinco mil e quatrocentos e cinquenta reais e quarenta e sete centavos), apenas uma fração do valor do imóvel. O escritório contestou a base de cálculo adotada pelo Fisco para o ITBI, argumentando que o imposto deveria ser calculado com base no valor do empréstimo e não no valor venal do imóvel.
A sentença inicial e o subsequente acórdão da 8ª Turma Cível do TJDFT vieram em favor da autora, estabelecendo um precedente importante: para fins de cálculo do ITBI, o que deve prevalecer é o valor do negócio jurídico, isto é, o montante efetivamente transacionado entre as partes na operação de alienação fiduciária. Esta decisão está em linha com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a matéria, especificamente o Tema nº 1.113, que reforça a necessidade de a base de cálculo do ITBI refletir o valor real da transação.
Benefício Econômico para o Contribuinte
A decisão do TJDFT trouxe um alívio financeiro significativo para a contribuinte. Ao invés de arcar com um ITBI calculado sobre R$ 6.347.863,00, o imposto foi calculado sobre o valor real do empréstimo, ou seja, no valor de R$ 305.450,47, resultando em uma economia substancial. Este desfecho não apenas beneficia a parte diretamente envolvida mas também sinaliza um precedente valioso para outros contribuintes em situações semelhantes, promovendo equidade fiscal e impedindo a superestimação da base de cálculo do ITBI em operações de alienação fiduciária.
Conclusão
A decisão do TJDFT sobre a base de cálculo do ITBI em casos de alienação fiduciária representa um marco importante na jurisprudência tributária brasileira. A definição de que o valor do negócio jurídico deve prevalecer sobre o valor venal do imóvel para fins de cálculo do ITBI não apenas assegura a justiça fiscal mas também proporciona um relevante benefício econômico aos contribuintes. Este entendimento reforça a necessidade de uma interpretação criteriosa das normas tributárias, assegurando que a carga tributária seja calculada de maneira justa e proporcional ao valor efetivamente transacionado.
Portanto, caso você esteja na iminência do ITBI ser cobrado, tendo como base de cálculo o valor do imóvel dado em garantia e não o valor real da operação, procure um advogado especialista em direito tributário e busque os seus direitos.